ВНЖ Венгрии при покупке недвижимости

Благодаря безвизовым соглашениям, которые Венгрия заключила с более чем 170 государствами, въезд в эту страну довольно прост. Однако, для граждан третьих стран получение визы, разрешения на работу или вида на жительство в Венгрии — это сложный и длительный процесс. Одним из распространённых способов стать резидентов является ВНЖ Венгрии за покупку недвижимости.

В 1997 году здесь насчитывалось 65 тысяч натурализованных иммигрантов и 51 тысяча иностранцев с долговременным видом на жительство (ПМЖ). В 2023 году число иммигрантов выросло до 403 112 человек. По этой причине Венгрия в начале 2024 года внесла несколько изменений в иммиграционное законодательство, ужесточив правила для граждан третьих стран.

Изменились и положения закона о «золотой визе», позволявшего получить ВНЖ Венгрии через покупку недвижимости.

Преимущества покупки недвижимости в Венгрии

Венгрия, расположенная в самом центре Европы, имеет такие важные стратегические преимущества, как экономическая и политическая стабильность, доступная инфраструктура и членство страны в Евросоюзе.

Всё это наряду с мягким климатом и умеренными налоговыми ставками делает Венгрию привлекательным вариантом для инвесторов. А возможность получить резидентство через покупку недвижимости открывает двери для иностранцев, заинтересованных в европейском ВНЖ.

Венгерский рынок недвижимости имел свои взлёты и падения, но при этом показывает устойчивый рост. По сравнению с 2015 годом средневзвешенная стоимость жилья выросла на 271%, или почти в три раза.

Такие данные сообщает Центральное бюро статистики (Központi Statisztikai Hivatal). В отчёте за 2023 год говорится о том, что цены на рынке жилья выросли на 6,5% год к году. Новостройки подорожали в среднем на 16,3%.

Сдача недвижимого имущества в аренду в Венгрии облагается налогом по ставке 15%. Но при этом из налогооблагаемой базы можно вычесть 10%, потраченных на административные расходы и техническое обслуживание.

Документально доказывать эти расходы не нужно: такая необходимость появляется только в том случае, если понесённые затраты выше 10%, и владелец недвижимости собирается это доказать.

Если приобретается жильё на вторичном рынке, то покупатель платит 4% от его рыночной стоимости за переход права собственности. А вот покупатели новостроек ничего не платят.

При продаже квартиры или дома продавец платит налог на прибыль: на разницу между ценой покупки и ценой продажи. Этот налог тоже составляет 15%, но его сумма с каждым годом уменьшается, и после 5 лет владения недвижимостью платить уже не придётся.

Условия получения ВНЖ Венгрии за покупку недвижимости

С 1 июля 2024 года в Венгрии стартовала новая программа «золотой визы» (на венгерском — «aranyvízum»), получившая название гостевой визы инвестора. Иностранцы, желающие вкладывать средства в развитие страны, будут получать «разрешение на проживание для приглашённых инвесторов» — «vendégbefektetői tartózkodási engedélyt». Оно действует на протяжении целых 10 лет, после чего его можно продлить ещё на столько же.

Процесс оформления обещают сделать простым и быстрым: инвесторам не придётся ждать по 12 – 18 месяцев, как в других странах Европы. Кроме того, венгерский маршрут резидентства за недвижимость обещает стать и самым дешёвым.

Государство предлагает три варианта для инвестирования:

• В одобренные правительством инвестиционные фонды недвижимости — в размере €250 000
• Приобретение недвижимого имущества на сумму €500 000
• Безвозвратные вложения в государственный трастовый фонд — на сумму €1 000 000

Программа была принята ещё в марте 2024 года, но условия её реализации долгое время оставались не проработанными. В частности, только в конце октября правительство страны одобрило первый инвестиционный фонд. Ещё четыре претендента ожидают рассмотрения.

Правительство намерено сделать так, чтобы процесс подачи заявки занимал не больше 21 дня. ВНЖ выдадут ещё до того, как будут произведены инвестиции. Главное условие сохранения статуса — это непрерывность инвестиций. Пребывание в Венгрии даже на минимальный срок при этом не обязательно.

Обладатели визы смогут подать венгерским властям прошение о предоставлении гражданства. Делается это на общих основаниях, после 8 лет постоянного резидентства. Отказ от предыдущего гражданства не требуется.

Критерии недвижимости для получения ВНЖ

С момента первой публикации правила и требования несколько раз менялись. Официально возможность инвестировать в венгерскую недвижимость появилась с 1 июля 2024 года, однако последующие поправки к законодательству изменили эту дату на 1 января 2025 года.

На момент публикации этой статьи правительством Венгрии были заявлены следующие требования к приобретаемым строениям и квартирам:

• Участвовать в программе могут только объекты завершённого строительства.
• Недвижимость должна иметь регистрацию в Земельном кадастре с идентификационным номером и топографическим номером участка.
• Выбранный объект инвестиций должен быть свободен от любых обременений и претензий третьих лиц и не находиться в залоге.
• Удовлетворяет условиям только недвижимое имущество, приобретённое после 01.01.2025 г.

Что касается инвестиций в фонды недвижимости, то ситуация с ними пока остаётся неопределённой. Законодателям требуется доработать существующие нормы и законы, чтобы эта часть программы начала работать.

Дело в том, что по закону инвестиционным фондом недвижимости может управлять только компания, которая входит в список «квалифицированных операторов рынка». Критерии вхождения в этот перечень были опубликованы лишь в мае 2024 года, всего за несколько недель до запуска программы «золотой визы».

В результате на рынке практически нет операторов, которые соответствовали бы заявленным условиям. О появлении первого было сообщено в октябре этого года.

Требования к инвестору для получения ВНЖ в Венгрии

Текущая редакция закона гласит, что первоначально виза гостевого инвестора выдаётся на 6 месяцев, и в течение трёх месяцев после её получения заявитель должен сообщить, в какую именно категорию будут направлены средства.

Только после этого инвестор сможет оформить ВНЖ сроком на 10 лет, который разрешено продлить ещё на 10 лет.

Требования к основному заявителю следующие:

• Отсутствие гражданства Венгрии или любой из стран Европейской экономической зоны;
• Отсутствие криминального прошлого;
• Возраст от 18 лет;
• Наличие легального источника дохода;
• Документальное подтверждение финансового обеспечения;
• Прохождение проверки Due Diligence (благонадёжность инвестора).

Обладатель визы может выступить визовым спонсором для членов своей семьи. В их число входят родители (в том числе родители супруга / супруги) и дети до 18 лет.

Члены семьи получают ВНЖ через обращение о воссоединении семьи. Они смогут подать такое заявление только после того, как его подаст сам инвестор.

Процесс получения ВНЖ в Венгрии за покупку недвижимости

Заинтересованное лицо направляет обращение о предоставлении визы инвестора в дипломатическое представительство Венгрии в своей стране.

В России есть Посольство Венгрии (г. Москва, ул. Мосфильмовская, 62), а также Генеральные консульства в следующих российских городах:

• Санкт-Петербург;
• Екатеринбург;
• Казань.

К заявлению человек прикладывает собственноручно подписанное письмо с обязательством осуществить инвестиции. Он также должен показать наличие у него финансовых ресурсов.

После того, как заявитель окажется в Венгрии, он обязан совершить инвестиции в течение 93 дней и подать просьбу о предоставлении ВНЖ в Главное национальное управление по делам иностранцев (Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság).

Просьбу можно подать лично в любое региональное отделение Управления по месту нахождения. Есть также возможность сделать это онлайн, через платформу Enter Hungary.

Если заявитель является юридическим лицом или действует через законного представителя, то отправка заявления возможна только через сервис Enter Hungary.

Управление проверит все документы и осуществлённые инвестиции, после чего вынесет решение. Для завершения процедуры необходимо личное присутствие инвестора, поскольку во время неё будут снять отпечатки пальцев и сделано биометрическое фото лица.

За выдачу гостевой визы и вида на жительство необходимо будет оплатить сбор в размере €110.

Закон разрешает замену объекта недвижимости для продления ВНЖ. То есть, инвестор может продать ранее купленное жильё и приобрести другое, но тоже на сумму не меньше €500 000. Но инвестор обязан сообщить об изменениях в течение 5 дней через платформу Enter Hungary.

Необходимые документы для получения ВНЖ в Венгрии за покупку недвижимости

Россиянину прежде всего придётся обратиться в венгерское консульство за гостевой визой. В визовом центре сделать это нельзя. Чтобы подать заявление, необходимо предварительно записаться на приём.

Заявитель заполняет и подписывает анкету, а во время визита предъявляет загранпаспорт и фотографию (1 шт).

К этим документам он должен прикрепить заявление о том, какого рода инвестицию собирается совершить.

Уже находясь в Венгрии и обратившись с просьбой о выдаче ВНЖ, инвестор обязан предоставить на рассмотрение следующие документы:

• Завизированный юристом договор купли-продажи на объект стоимостью не менее 500 000 евро
• Зарегистрированный в Земельном кадастре запрет сроком на 5 лет на отчуждение и обременение приобретённого объекта недвижимости
• Действующий заграничный паспорт
• 1 фотографию паспортного формата
• Документы, которые подтверждают легальное происхождение финансовых активов, используемых для инвестирования

Управление по делам иностранцев может запросить и другие документы для уточнения некоторых фактов.

Документы принимаются только на венгерском или английском языке или с переводом на эти языки. Требуются как оригиналы, так и копии.

Как происходит покупка недвижимости в Венгрии для получения ВНЖ

Необходимо ещё раз напомнить, что для новой «золотой визы» в Венгрии подходит только недвижимость, приобретённая после 1 января 2025 года. И невозможно купить для этих целей дом или квартиру на стадии строительства.

Поскольку иностранца на этом этапе ожидает множество подводных камней (незнание рынка и местных законов, сложности с определением объекта, который удовлетворял бы всем условиям), без помощи адвоката не обойтись. Тем более что договор купли-продажи требует заверения лицензированным юристом.

После того, как подходящий объект выбран, инвестор самостоятельно или через посредника направляет предложение продавцу и вносит задаток. Продавец резервирует недвижимость, и начинается согласование условий. Юрист обязан провести полную проверку недвижимого имущества, включая наличие залогов и обременений.

За этим последуют:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи с внесением предоплаты;
2. Получение разрешения на сделку от местной администрации;
3. Подписание финальной версии договора;
4. Внесение на счёт продавца остальной суммы;
5. Регистрация права собственности (происходит в течение 60 дней).

Проверяющий орган обратится к судебному эксперту по недвижимости, чтобы установить, имеется ли существенное расхождение между рыночной и покупной ценой. Расходы по оценке оплачивает заявитель.

Документ о предоставлении вида на жительство будет отправлен по почте — на адрес, указанный в обращении.

Стоимость недвижимости в Венгрии

В Будапеште в зависимости от района стоимость одного квадратного метра жилья в 2023 году составляла 1,1 – 1,5 млн форинтов (HUF) при средней площади недвижимости в 55 м2.

Городом с самыми дешёвыми квартирами в Венгрии в 2023 году был Ньиредьхаза, где проживает чуть больше ста тысяч населения. Там стоимость одного квадратного метра была на уровне 0,6 млн форинтов при площади квартиры в 72,5 м2. Чуть дороже недвижимость в Пече и Дебрецене — 0,7 и 0,9 млн форинтов соответственно.

Один миллион форинтов — это 2 450 евро по состоянию на ноябрь 2024 года. Если взять квартиру площадью в 50 м2 с ценой 1 м2 в 1 миллион HUF, то это будет означать стоимость в 50 млн HUF, или 122,5 тысячи евро.

Венгерские застройщики уже начали предлагать люксовые апартаменты в престижных районах Будапешта. К ним относится, в частности, центр города: район V и частично районы IV и VI.

Среди объявлений о продаже квартир в пятом районе можно увидеть апартаменты площадью 100м2 с 2-мя спальнями по цене €555 000.

В других районах Будапешта тоже можно найти комфортное место для жизни — например, в районе XIII, также известном как Энгельсфельд. По его западной границе проходит Дунай, и здесь же находится остров Маргит, популярное место отдыха с общественным парком.

Среди новостроек XIII района есть уникальные проекты: многоквартирные комплексы с внутренним двориком и зелёным садом, где используется система тёплых полов и потолочного охлаждения. А на верхних этажах есть веранды с панорамным обзором.

Прочие расходы при покупке недвижимости

Как уже было сказано, покупатель в Венгрии платит до 4% от рыночной стоимости жилья за оформление перехода права собственности. Однако при покупке новостройки этого не требуется. Продажа квартир на первичном рынке облагается НДС в размере 27%, но этот налог уже заложен в стоимость.

Гонорар адвоката за юридическое сопровождена сделки составляет 1% – 3% от заявленной в договоре стоимости недвижимого имущества.  Примерно в такую же сумму обойдутся услуги риелтора, но от них можно отказаться. Эти услуги обычно оплачивает продавец, но иногда обе стороны делят комиссию пополам.

Как владельцу недвижимости продлить ВНЖ в Венгрии

Продление вида на жительство возможно, если инвестиции сохраняются: обладатель ВНЖ по-прежнему владеет собственностью или приобрёл вместо неё новую на такую же сумму (или более).

Важно напомнить, что об изменениях инвестор обязан сообщить в течение 5 дней.

За продление документов нужно будет оплатить процедурные сборы:

• За продление ВНЖ — 23 000 форинтов (HUF), или примерно €56;
• За выдачу голубой карты ЕС — 38 000 HUF (26 000 HUF — при оплате через платформу Enter Hungary);
• За оформление документов для выдачи национального вида на жительство или ВНЖ ЕС — 25 000 HUF.

Крайний срок, когда можно подать заявку на продление ВНЖ — 45 дней до окончания действия разрешительного документа. Если иностранец пропустит эту дату, ему придётся представить письменное объяснение.

Заявка на продление подаётся через сайт Enter Hungary. После этого нужно в течение 15 дней записаться на приём в региональное отделение Управления по делам иностранцев.

Процесс начинается с регистрации биометрических данных. Если заявитель пропустит срок в 15 дней, то его заявка будет аннулирована.

Требования к документам такие же, как при подаче первого заявления.