Инвестиции в недвижимость Дубая

В 2002 году Объединённые Арабские Эмираты издали постановление, согласно которому иностранные граждане получили право владеть недвижимостью в Дубае. В результате этого город пережил массовый строительный бум, который привлёк на местный рынок недвижимости инвесторов со всего мира.

С окончанием пандемии COVID-19 существенно вырос спрос на недвижимость — в июне 2021 года средневзвешенная цена за 1 кв. фут составляла 924 дирхама (AED), а в июне 2022 года — уже 1019 AED, что означает рост на 10,26%. Число сделок в июне 2022 года выросло до почти 9 тысяч против 6 тысяч с небольшим год назад. 

Особенности инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость Дубая могут быть способом приобрести вид на жительство в ОАЭ, заработать прибыль на перепродаже или получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Спрос на краткосрочную аренду в мегаполисе достаточно высок, а рентабельность при этом может достигать 15%, если речь идёт о жилье премиального сегмента.

Инвесторов в Дубае привлекают прежде всего благоприятный налоговый климат. Налоговые ставки очень низкие, поэтому от вложений можно получать максимальную прибыль. При этом иностранные граждане могут воспользоваться ипотечным кредитованием наравне с резидентами страны. Некоторые застройщики предлагают оплату стоимости объекта по частям. Приобретать можно квартиры (апартаменты), виллы и таунхаусы — как готовые, так и на стадии строительства (такие объекты называются off-plan).  

Инвестировать можно не только в жилые помещения, но и в коммерческую недвижимость. Эта возможность доступна как для физических, так и для юридических лиц.  Однако, перечень мест, где иностранцы могут приобрести недвижимость, ограничен постановлениями правителя эмирата Дубай.

Сравнение способов инвестирования

Недвижимость в Дубае можно купить с целью перепродажи и быстрого получения прибыли (house plipping). Для этого приобретается жильё от застройщика (off-plan) и по окончании строительства продаётся по уже более высокой цене. Разница иногда может достигать 30%. Однако при этом существуют определённые риски: строительство может затянуться сверх срока или даже быть заморожено (хотя это большая редкость, так как в Дубае ведётся строгий государственный контроль за объектами строительства). Также в этом случае трудно предугадать итоговую стоимость объекта — она может оказаться не такой высокой, на которую рассчитывал инвестор.

Более перспективным способом вложения средств в недвижимость является покупка с целью сдачи её в краткосрочную или долгосрочную аренду и превращения в активы. Краткосрочная аренда в этом смысле представляется более выгодной для инвестора, поскольку позволяет получить высокий ROI — до 15% в год.

В то же время, если инвестор решит сдавать недвижимость в долгосрочную аренду, то он может обратиться в специальную управляющую компанию — REIG, которая возьмёт на себя все вопросы сдачи недвижимости в аренду и её обслуживания. Преимущество в данном случае состоит ещё и в том, что собственник получает прибыль вне зависимости от того, сдаётся в данный момент его недвижимость или нет. Это происходит благодаря перераспределению арендной платы между собственниками.

Бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимости может принести даже более высокий доход, чем подобные операции с жилыми помещениями, однако такие инвестиции как правило требуют значительных капиталовложений. В Дубае существуют инвестиционные фонды REIT, которые позволяют инвесторам получать доход от недвижимости – в том числе и коммерческой — без необходимости её приобретать. Такие фонды скупают недвижимость, получают доходы от её реализации или сдачи в аренду и делят прибыль между инвесторами.

Налоги на недвижимость

В Дубае нет налога на недвижимость как такового. Граждане ОАЭ и резиденты (лица, получившие ВНЖ) освобождены от уплаты налогов на доход, прибыль от капитала, вступление в наследство и дарение. Также в ОАЭ нет налогов на богатство и роскошь.

Физические лица, как резиденты, так и не являющиеся ими, при переходе права собственности уплачивают налог в размере 4%. Сумма делится между продавцом и покупателем. Кроме этого, покупая недвижимость в Дубае, физические лица оплачивают административный и регистрационный сбор и пошлину за выдачу свидетельства о праве собственности.

Юридические лица при операциях с недвижимостью уплачивают НДС в размере 5%. Если речь идёт о коммерческой недвижимости, то все участники сделки — продавец и покупатель, арендодатель и арендатор — должны пройти процедуру регистрации в качестве плательщика НДС. При этом не делается различия между физическими и юридическими лицами.

Динамика цен

По данным сайта Property Monitor, разница между медианными ценами в AED на некоторые виды недвижимости в январе и июне 2022 года составила:

В июне средняя валовая доходность от аренды выросла до 6,37% — это самый высокий уровень с октября 2019 года. Наибольший рост доходности наблюдался среди таунхаусов (5,51%), а валовая доходность квартир выросла с 0,70% до 6,82%. В то же время, доходность от сдачи в аренду вилл упала до 4,77%. Устойчивость рынка недвижимости Дубая продолжает удивлять. Специалисты по недвижимости дают такой прогноз рынка: график цен покажет плавный рост, но к концу года стабилизируется.

Расходы по обслуживанию недвижимости

Собственники недвижимости в Дубае не платят ежегодный налог на недвижимость, однако обязаны оплачивать расходы на её содержание. Эти сборы уплачиваются Земельному департаменту Дубая ежемесячно и рассчитываются исходя из типа объекта (квартира, вилла, офис, ритейл) и его площади. Обычно стоимость не превышает 30 AED за квадратный метр.

Также все собственники уплачивают сбор за подключение электричества и водоснабжения к Dubai Electricity and Water Authority, DEWA. Размер сбора зависит от типа собственности и района, в котором она расположена. В среднем величина составляет от 2000 дирхамов за квартиру до 4000 дирхамов за виллу. В ОАЭ за потребление воды и электричества платят только иностранцы. Оплата происходит по счётчику, тарифы определяются в зависимости от площади помещения.

Кондиционирование воздуха в помещениях осуществляется централизовано, через систему холодного водоснабжения, и в некоторых районах Дубая эта услуга оплачивается отдельно. В ряде случаев дома оборудуют автономной системой охлаждения, и тогда стоимость электроэнергии для работы кондиционеров включается в общедомовые расходы.

Владельцы вилл и таунхаусов могут понести дополнительные затраты — например, на очистку бассейна или уход за растительностью.

Сколько можно заработать на недвижимости в Дубае

Бизнес на перепродаже или сдаче в аренду недвижимости в Дубае может принести выгоду только в случае серьёзных инвестиций. Дешёвые объекты имеют низкую рентабельность. Предоставление квартир в краткосрочную аренду имеет более высокую прибыльность, чем в случае долгосрочной аренды — до 15% годовых, но при этом нужно иметь в собственности жильё премиум-класса, расположенное вблизи популярных туристических мест.

Сдача объектов недвижимости в долгосрочную аренду обычно приносит около 6% годовых, но при этом доход является более стабильным.

Коммерческая недвижимость при удачном расположении и востребованном профиле может приносить до 10% дохода в год. В последнее время в Дубае есть высокий спрос на офисы высокого класса.

Покупка недвижимости от застройщика с целью перепродажи может принести существенный доход в относительно небольшой период времени. Например, стоимость строящейся квартиры с 1 спальней площадью 65 м2 в районе Downtown Dubai составляет 1 966 874 AED, а стоимость такой же готовой квартиры — уже 2 900 000 AED.

Покупка жилой недвижимости — нюансы приобретения

Лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут приобретать недвижимость только в определённых районах Дубая. Это Emirates Hills, The World Islands, Dubai Marina, Palm Jumeriah, Burj Khalifa, Downtown, Business Bay и другие — перечень таких мест определяется постановлениями правителя эмирата Дубай и каждый год дополняется.

Иностранные граждане могут приобретать право собственности на недвижимое имущество без ограничения по времени (freehold). Им также предоставляется право пользования или аренды (leasehold) сроком до 99 лет. Иностранные компании могут приобретать недвижимость в Дубае только при условии регистрации дочерней компании в свободных зонах.

Все физические и юридические лица, вне зависимости от статуса резидента, могут приобретать недвижимость с привлечением ипотечных средств. Размер первоначального взноса при этом для резидента может составлять 15-25%. Иностранный гражданин, не имеющий ВНЖ в ОАЭ, будет вынужден заплатить 50%. Процентная ставка по ипотеке колеблется в пределах 3,5 — 4,5 процента для резидентов и 4,5 — 5,5 процента для иностранцев. Срок кредитования может составлять до 25 лет, однако возраст заёмщика при этом не может превышать 65 лет.

Продажа коммерческой недвижимости — нюансы процедуры

В Объединённых Арабских Эмиратах виды собственности и вытекающие из них права регулируются Федеральным законом № 15 от 1985 года, однако каждый эмират издаёт свои собственные законы о приобретении и передаче недвижимости.

По общему правилу, недвижимое имущество не может быть предметом сделки, если оно не зарегистрировано в реестре недвижимости. Чтобы совершить продажу коммерческой недвижимости и осуществить передачу права собственности, необходимо выполнить несколько шагов.

Первым делом проводится юридическая экспертиза правоустанавливающих документов, осмотр объекта недвижимости и просмотр сведений о нём в реестре недвижимости — Due Diligence. Далее стороны заключают предварительное соглашение — так называемый Меморандум о взаимопонимании (MOU), в котором перечислены основные условия сделки. На этом этапе покупатель недвижимости вносит залог. Следующий шаг — подписание договора купли-продажи. После этого покупатель вносит оплату, и стороны встречаются в одном из отделений Земельного департамента Дубая, чтобы зарегистрировать передачу права собственности.