Покупка иностранной недвижимости актуальна для многих жителей России. Это не только отличная инвестиция: если приобрести апартаменты в теплых краях на берегу моря, можно обеспечить себе отдых круглый год.
Однако с иностранной недвижимостью, а точнее ее приобретением, связано множество бюрократических особенностей, которые нужно учесть еще на этапе выбора. Ведь если на привлекательность самого объекта влияет его стоимость, возможность получить гражданство или ВНЖ, уровень жизни в выбранной стране, местный климат и прочее, то привлекательность сделки — это прежде всего минимум бумажной волокиты.
Чтобы не пришлось самостоятельно учитывать все нюансы, обращайтесь за консультацией к специалистам Alfa Invest. Наши эксперты помогут с выбором страны, открытием счета в местном банке, проверкой юридической чистоты объекта и оформлением недвижимости на каждом этапе.
Кто может купить недвижимость за рубежом
Согласно законодательству РФ, физические и юридические лица не ограничены в покупке недвижимого имущества за рубежом. Исключение — признание человека недееспособным. Для компании ограничения могут быть связаны с условиями корпоративного договора, устава и прочим. Покупать квартиры, коттеджи и коммерческие здания за рубежом могут и чиновники, и их родственники.
Таким образом, приобрести недвижимое имущество за рубежом может практически каждый. Другой вопрос — с какой целью. Россияне покупают квартиры и коттеджи в других странах, чтобы:
- получить право проживать на территории иностранного государства;
- вложить деньги в место для отдыха;
- вложить деньги для их временного хранения, а потом продать дом и заработать на этом;
- получать пассивный доход за счет сдачи недвижимости в аренду.
Есть государства, где вместе с недвижимостью собственники жилья получают гражданство (одна из таких стран — Кипр) или вид на жительство (например, в Греции).
Приобрести апартаменты на берегу моря, чтобы организовать себе комфортный отдых, готовы 25% инвесторов. Важным критерием выбора объекта в этом случае выступает наличие хорошо развитой инфраструктуры и ухоженного пляжа. Приятным бонусом станет длительный курортный сезон, как, например, на Кипре, где можно греться на солнце 9 месяцев в году, или в Испании, куда отдыхающие приезжают постоянно.
Порядка 40% инвесторов покупают недвижимость для сохранения денег и их выгодного вложения. Это рассматривается как своеобразная альтернатива денежному депозиту: цены на недвижимое имущество постоянно растут, а потому купив сегодня дешевле, продав завтра дороже, можно не только сохранить свое состояние, но и приумножить его. Эксперты рекомендуют инвестировать в квартиры и коттеджи за границей только если сбережения хранятся в евро и долларах. В противном случае придется столкнуться с определенными трудностями с приобретением иностранной валюты. К тому же, курс обмена не всегда радует.
Сдача апартаментов за рубежом в аренду пользуется наименьшей популярностью как вариант инвестирования (не более 15% покупателей). Зато это отличный способ дополнительного заработка. Сегодня все больше людей предпочитают арендовать квартиру вместо гостиничных номеров на время отдыха за рубежом на морском побережье, ведь это удобнее. Дополнительный плюс — ценовая политика. В большинстве случаев снять комфортабельное жилье у моря (апартаменты с двумя спальнями на 5–6 человек) обойдется дешевле, чем поселиться в хорошую гостиницу.
Если хотите быть уверены в том, что покупая жилое или коммерческое здание, помещение, вы действуете в рамках закона, а заключенную сделку со временем не аннулируют, обращайтесь за помощью к специалистам Alfa Invest. Наши эксперты предоставят консультацию и сопровождение на каждом этапе покупки, начиная от поиска подходящего объекта и его проверки, заканчивая подписанием документов и вступлением в право собственности.
Еще до покупки…
Перед тем как заключить сделку и обзавестись недвижимостью, нужно убедиться, что объект:
- не заложен в банке;
- не находится в ипотеке;
- не находится под арестом.
Важно проследить, чтобы у жилья не было других обременений, на объект не претендовали наследники продавца и в нем не были прописаны несовершеннолетние.
Подобной проверкой занимаются нотариус и риелтор. Но надежнее, если покупателя тоже ознакомят с соответствующими документами. Более того, в некоторых странах это обязательное условие заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества.
Некоторые люди нанимают целый ряд специалистов, чтобы проверить «чистоту» объекта: строительного инженера для анализа технического состояния здания, независимого оценщика для подтверждения того, что цена покупаемого имущества не завышена и не занижена (продавец может скрывать важные недостатки).
Если планируется покупка целого здания (дома, коттеджа, коммерческого объекта), стоит задуматься о земельном участке. В большинстве стран продажа земли иностранцам запрещена. Однако разрешается взять ее в долгосрочную аренду. Стоит земля относительно недорого, и многие продавцы просто включают стоимость участка в стоимость самого недвижимого имущества. Можно сделать и по-другому. Например, открыть свою компанию на территории иностранного государства и приобрести землю от юридического лица.
Обязательно ли открывать счет в банке для покупки недвижимости за границей
В большинстве европейских государств, чтобы обзавестись недвижимостью, нужно сначала открыть счет в местном банке. В дальнейшем с него будут списываться платежи за коммунальные услуги. В некоторых странах (Испания, Португалия) сразу выдают и ИНН иностранца.
Даже если купить объект за границей разрешается без открытия счета, его наличие существенно упростит жизнь будущему собственнику.
Процедура оформления сделки с недвижимостью в Израиле
Покупка жилья в Израиле осуществляется только при участии адвоката. В этом государстве предусмотрено несколько форм владения недвижимостью:
- частное владение (физическое лицо покупает недвижимость, становясь ее полным собственником);
- долгосрочная аренда у государства (срок аренды составляет 49 лет, после чего договор можно продлить на такой же период).
Первый вариант предпочтительнее для обеих сторон.
После того как покупатель выберет подходящий объект и согласует все условия, адвокат проверяет недвижимость на юридическую чистоту, а также того, кто выступает собственником апартаментов. Если продавец владеет недвижимостью по форме долгосрочной аренды, адвокат проверяет дополнительно, какой срок аренды еще остался.
В Израиле практикуется подписание предварительного договора и внесение покупателем небольшого залога (ориентировочно 1% от рыночной стоимости объекта покупки). В случае, если на каком-то этапе покупатель передумает заключать сделку, залог остается у продавца как компенсация. А вот если от продажи откажется продавец, ему придется заплатить штраф.
После проверки недвижимости и всех документов подписывается основной договор (в среднем это занимает до 4 месяцев), покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10% от оговоренной стоимости жилья. С этого момента продавец не имеет права проводить другие сделки с данной недвижимостью. В земельном кадастре на договоре делают специальную пометку Hearat Azhara, которая защищает права покупателя.
Оставшуюся сумму покупатель вносит при оформлении купли-продажи перед регистрацией права собственности в бюро регистрации. Оплата в большинстве случаев осуществляется банковскими чеками.
Основная проблема, с которой сталкиваются иностранцы, приобретая недвижимость, — это перевод денежных средств из-за границы в Израиль. Если он осуществляется с личного счета физического лица, вопросов не будет. Но часто деньги переводятся со счета компании. И тогда могут возникнуть трудности.
Существует несколько законных причин, почему частная фирма делает перевод на счет физического лица в Израиле:
- Если покупатель (физическое лицо) — один из основателей компании. Будьте готовы подтвердить это документально.
- Если покупатель (физическое лицо) — сотрудник иностранной компании или ее консультант. В этом случае банк вправе потребовать договор на консультационные услуги или другие документы для подтверждения связи сотрудника с организацией.
- Если покупатель (физическое лицо) получит кредит от иностранной компании. Подтверждающим документом будет выступать кредитный договор.
Израильские банки очень внимательно относятся к денежным средствам. При открытии счета клиент подписывает банковскую декларацию, согласно которой отказывается от использования счета для отмывания денег.
Как вариант, можно купить объект в Израиле, переведя деньги напрямую на счет продавца. В этом случае банку, как правило, достаточно договора купли-продажи: он не вникает в то, какая связь между покупателем и тем, кто переводит деньги.
Покупка жилья в Израиле не дает иностранцу права получить гражданство или ВНЖ.
Особенности покупки недвижимости на Кипре
Хотите получить гражданство в Европе? Купите жилье на Кипре. Выбрать объект здесь достаточно просто, ведь для российских граждан действует упрощенный визовый режим. Для посещения Кипра заполните онлайн-заявку и получите бесплатно про-визу, которая дает возможность посетить Республику и пребывать на острове в течение 90 дней.
После выбора подходящего жилья нужно подписать предварительный договор и внести залог — до 10% от рыночной стоимости приобретаемых апартаментов. Такой шаг необходим для того, чтобы продавец на время снял объект с продажи.
Покупка кипрской недвижимости достаточно популярна, спрос на нее большой даже в условиях кризиса: количество сделок за август 2020 года практически не отличается по сравнению с августом 2019 года.
В случае отказа в выдаче гражданства, банк гарантирует возврат денежных средств.
После подписания предварительного договора покупатель может возвращаться в родную страну или в течение месяца отдыхать на побережье. За это время юристы проверяют юридическую чистоту объекта. Если с недвижимостью все в порядке, составляется окончательный договор. Чтобы его утвердить и вступить в право собственности, нужно подать документы в Совет Министров Кипра и оплатить гербовый сбор (0,15–0,2% от стоимости объекта).
Только получив разрешение на покупку апартаментов, покупатель оплачивает оставшуюся сумму. После этого остается:
- зарегистрировать сделку в Земельном департаменте;
- зарегистрировать договор купли-продажи в Земельном реестре;
- оформить Титул собственности, который подтверждает право владения недвижимым имуществом.
Последний документ выдается в течение нескольких месяцев (обычно 3–4) после регистрации сделки. Документы на гражданство подают после того, как будут улажены все юридические и финансовые формальности.
Покупка и оформление недвижимости в Греции
Покупка недвижимого имущества в Греции сопровождается рядом преимуществ:
- вместе с жильем переоформляется и земельный участок;
- возможность получения мультивизы;
- отсутствие контроля происхождения иностранного капитала;
- возможность оформления вида на жительство.
Все сделки с недвижимостью в Греции достаточно простые и быстрые. Стать полноправным собственником жилья здесь можно всего за 14 рабочих дней (после того, как в 2011 году отменили закон о приграничных зонах, согласно которому покупателям приходилось по несколько месяцев ждать соответствующее разрешение от греческого министра обороны). Пакет документов — минимальный. Для совершения покупки достаточно действующего заграничного паспорта и визы, которая позволяет находиться на территории Греции.
В большинстве случаев для заключения сделки прибегают к услугам уполномоченного адвоката, на которого составляется генеральная доверенность. Так покупатель избавляет себя от обременений бюрократическими процедурами. После выбора объекта сделки процедура оформления недвижимого имущества следующая:
- открытие счета в местном банке;
- открытие ИНН в отделении налоговой инспекции Греции;
- детальная правовая проверка юридической чистоты объекта;
- подача декларации о налоге на передачу объекта в отделение налоговой инспекции;
- подписание основного договора купли-продажи обеими сторонами сделки;
- регистрация документа в Реестре недвижимости.
Затем покупатель становится полноправным владельцем жилья и получает на руки пакет документов.
Покупка недвижимости за рубежом с Alfa Invest
Любые сделки с зарубежной недвижимостью, тем более такие серьезные, как покупка и оформление, следует заключать только заручившись помощью экспертов. Так и покупатель, и продавец уберегут себя от рисков. Но тут встает другой вопрос: как найти надежную компанию и довериться ее сотрудникам?
Просто выбрать риэлтора в интернете — ненадежно. Довериться рекомендациям знакомых? Но что, если никто из них ранее не пользовался услугами подобных специалистов? Кто-то пытается исследовать интересующий рынок. Но в этом случае потребуется потратить слишком много ресурсов, а конечный результат все равно может остаться неудовлетворительным: невозможно учесть все тонкости и нюансы, если не знать, где их искать.
Почему сотрудничать с нами выгодно? На это есть целый ряд причин:
- Большой опыт в продажах недвижимости.
- Сотрудничество с ведущими застройщиками Израиля и других иностранных государств.
- Штат опытных сотрудников разных сфер (юристов, бухгалтеров, аудиторов, оценщиков, финансовых консультантов, экспертов в вопросах эмиграции).
- Постоянный контакт с клиентом — команда Alfa Invest всегда на связи.
Наши специалисты помогут с приобретением недвижимости любого типа и ее надлежащим оформлением. Это могут быть:
- виллы;
- квартиры;
- дуплексы;
- апартаменты;
- пентхаусы;
- коммерческие объекты и прочее.