Налог за продажу квартиры за границей

17 декабря 2020 Просмотров: 1022 Время на прочтение: 9 мин.

Инвестиции в недвижимость за границей — это один из вариантов выгодного капиталовложения. Возможность получить стабильный источник дохода, льготные условия оформления ВНЖ или даже гражданства, бонусы от государства и перспективы для развития — эти и многие другие аргументы становятся причиной покупки квартиры или дома за рубежом.

Часто приобретение иностранных строительных объектов планируется с целью сдачи в аренду и получения стабильного дополнительного дохода. Нередко родители приобретают жилье в качестве подарка своим детям, чтобы обеспечить им возможность учиться, работать и развиваться в более перспективном государстве. Также сам по себе недвижимый объект рассматривается как капитал, который при стабильной ситуации на рынке недвижимости в выбранной стране защищен от изменений курса национальной валюты.

Однако может случиться ситуация, когда инвестор не сможет содержать недвижимость за рубежом: обстоятельства могут сложиться таким образом, что придется выставлять объект на продажу. Важно заранее уточнить все особенности такого решения: через какое время по условиям программы можно выставлять жилье на продажу без риска потерять ПМЖ или статус гражданина. У этого решения есть еще один нюанс: полученная в результате реализации имущества прибыль облагается налогом в России, что тоже важно учесть, прежде чем начинать искать покупателей.

налог на продажу недвижимости за границей

Законодательное регулирование продажи заграничного жилья

Прежде всего инвестору нужно определить, к какому государству относится его статус налогового резидента. При проживании более 183 дней в году на территории одной страны человек автоматически попадает в ее налоговое поле.

Во многих государствах предлагают выгодные условия программы «Гражданство за инвестиции» или предоставляют возможность получить ПМЖ за приобретение недвижимости. При этом не устанавливают минимально допустимое время пребывания в другой стране. В результате инвестор из РФ может получить второе гражданство и пользоваться всеми преимуществами статуса гражданина другого государства, не меняя постоянное место жительства. Тогда он продолжает быть налоговым резидентом Российской Федерации и подчиняется всем нормативам системы налогообложения РФ.

Между Россией и некоторыми государствами заключены специальные соглашения об избежании двойного налогообложения, поэтому важно заранее ознакомиться со всеми условиями получения иностранного гражданства: это поможет предупредить неоправданные расходы.

Эксперты в этой сфере законодательства предупреждают, что решение вопросов, связанных с иностранной недвижимостью, может быть гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Дело в том, что во многих случаях для реализации недвижимого имущества за рубежом необходимо открыть счет в иностранном банке. В таком случае процесс владения и распоряжения заграничной недвижимостью попадает под действие как российского налогового законодательства, так и правил валютного регулирования РФ. При несоблюдении норм инвестор может получить ряд наказаний (это строгие штрафы и другие серьезные последствия правонарушений).

Особенности продажи заграничного жилья

При реализации недвижимости за рубежом важно учитывать тот факт, что для соблюдения условий программ «Гражданство за инвестиции» и других подобных предложений необходимо владеть объектом как минимум 5 лет. Только после истечения указанного времени у инвестора появляется возможность продать его без риска потери статуса ВНЖ или гражданина страны. В течение этих пяти лет также можно продавать жилье в связи с несоответствием собственным требованиям или по другим личным причинам, однако нужно незамедлительно купить взамен другое жилье, которое будет подходить по всем правилам программы.

Законом РФ определяется, что в случае владения недвижимостью более 5 лет гражданин России освобождается от уплаты налогов на прибыль, полученную при ее реализации. Поэтому заключение сделки купли-продажи уже после истечения обязательного пятилетнего периода — идеальный вариант для российского гражданина.

Если недвижимость за рубежом была приобретена не для участия в иммиграционной программе, то ограничений по срокам владения жильем нет: продать его можно в любой момент. Но в таком случае нужно быть готовым к тому, что придется заплатить соответствующий налог в казну Российской Федерации.

налог на недвижимость при продаже

Если владелец недвижимости — физическое лицо

Согласно действующему законодательству РФ, если владелец объекта недвижимости — это физическое лицо, на него распространяется обязательство уплатить подоходный налог (НДФЛ), ставка которого составляет 13% от суммы дохода.

Это правило касается не только прибыли от реализации недвижимого имущества, но и в случае получения дохода от сдачи жилья в аренду: налогом облагается полученная арендная плата. Чаще всего такой налог предусмотрен в обоих государствах (как по месту первого гражданства инвестора, так и в стране, где иностранец приобрел недвижимость или получил второе гражданство).

Интересная особенность заключается в том, что налог в этом случае можно платить в той стране, где инвестор обладает статусом налогового резидента. Например, если объект недвижимого имущества расположен в Испании, и сам человек проводит там более 183 дней в год, начисленные проценты необходимо уплатить в фонды Испании, а в соответствующие органы РФ достаточно предоставить официальный документ об уплате налогов. В обратной ситуации инвестор из РФ может проживать большую часть года у себя на родине и отчислять средства в фонды России: тогда перед испанской налоговой службой необходимо отчитаться, показав официальные документы из РФ.

Если владелец недвижимости — юридическое лицо

Единого правила в отношении налоговых обязательств для юридических лиц в случае продажи иностранного жилья нет: все зависит от страны, в которой зарегистрирована компания, и особенностей системы налогообложения в ней.

Некоторые государства максимально уменьшают ставки налогов. Например, на Кипре для юридических лиц налогообложение упрощено. Это позволяет планировать выгодные финансовые операции и развивать собственный бизнес.

Вариант применения этого преимущества стран с лояльной системой налогообложения — регистрация компании в одном из таких государств. Так можно получать прибыль с минимальными потерями. Через определенное время в этих странах можно продать недвижимость, купленную ради оформления гражданства, и налог на прибыль от реализации будет незначительным.

Получите бесплатную консультацию специалиста

    Важно знать нюансы последствий продажи недвижимости, которая оформлена на имя юридического лица. Во многом они зависят от особенностей сделки купли-продажи. Ключевую роль могут сыграть такие аспекты, как продажа доли или акции компании, которая владеет недвижимостью. Возможен вариант реализации недвижимости для распределения дохода в сторону собственника в РФ: в таком случае налоговая ставка рассчитывается по-другому.

    Необходимо учитывать и налоговые последствия в том государстве, где расположена недвижимость: желательно изучить этот вопрос еще перед приобретением заграничного строительного объекта.

    снижение налоговой ставки

    Основания для снижения налоговой ставки

    Существуют некоторые схемы налогового вычета. Снизить налог на прибыль при реализации недвижимости в других странах можно в том случае, если документально доказать затраты на покупку объекта строительства. В таком случае схема налогообложения будет действовать только на реальную прибыль — разницу между полученной выручкой и затратами на приобретение жилья.

    Право занизить сумму прибыли от реализации объекта недвижимости можно и в том случае, если владельцем недвижимости было физическое лицо — налоговый резидент РФ, при этом имущество приносило пользу его предпринимательской деятельности. Тогда можно вычесть не только документально подтвержденные затраты на приобретение недвижимости, но и другие расходы по организации своего дела с использованием этого имущества.

    Как не ошибиться при расчете налоговой ставки?

    Детали и подробности налогообложения в случае реализации заграничного жилья расписаны в Статье 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации. Ознакомиться с правилами можно самостоятельно, однако в таком случае существует высокий риск ошибок. Без определенных знаний в этой сфере можно неправильно понять юридические аспекты начисления налогов и условий освобождения от таких платежей, что приведет к обвинениям в уклонении от их уплаты. Например, освобождение от уплаты налога в России на прибыль в размере 13% не применяется, если строительный объект был использован физическим лицом для реализации бизнес-проекта или других аспектов предпринимательской деятельности.

    Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует заранее проконсультироваться со специалистами в этой сфере. Эксперты в системе налогового права подскажут особенности продажи иностранной недвижимости с точки зрения схемы налогообложения. Также в специализированных компаниях можно получить консультацию по поводу начисления налогов на доходы при реализации жилья в стране, где этот строительный объект был приобретен.

    Специалисты Alfa Invest предлагают полноценную поддержку на всех этапах оформления сделки купли-продажи заграничной недвижимости: с момента решения о продаже недвижимого имущества и до успешного заключения договоров с уплатой налогов в соответствии с действующим законодательством. Наши эксперты знают, как официально снизить налогового ставку и подтвердить сумму расходов, к которым привела покупка строительного объекта. У наших клиентов не возникнет проблем с соблюдением требований системы налогообложения: специалисты берут решение этих вопросов на себя, освобождая инвесторов от любых сложностей во время реализации недвижимости.

    Оставить заявку на звонок

      × Закрыть
      Обратный звонок

        × Закрыть
        Оставить заявку