Инвестиции в недвижимость за границей — это один из вариантов выгодного капиталовложения. Возможность получить стабильный источник дохода, льготные условия оформления ВНЖ или даже гражданства, бонусы от государства и перспективы для развития — эти и многие другие аргументы становятся причиной покупки квартиры или дома за рубежом.
Часто приобретение иностранных строительных объектов планируется с целью сдачи в аренду и получения стабильного дополнительного дохода. Нередко родители приобретают жилье в качестве подарка своим детям, чтобы обеспечить им возможность учиться, работать и развиваться в более перспективном государстве. Также сам по себе недвижимый объект рассматривается как капитал, который при стабильной ситуации на рынке недвижимости в выбранной стране защищен от изменений курса национальной валюты.
Однако может случиться ситуация, когда инвестор не сможет содержать недвижимость за рубежом: обстоятельства могут сложиться таким образом, что придется выставлять объект на продажу. Важно заранее уточнить все особенности такого решения: через какое время по условиям программы можно выставлять жилье на продажу без риска потерять ПМЖ или статус гражданина. У этого решения есть еще один нюанс: полученная в результате реализации имущества прибыль облагается налогом в России, что тоже важно учесть, прежде чем начинать искать покупателей.
Законодательное регулирование продажи заграничного жилья
Прежде всего инвестору нужно определить, к какому государству относится его статус налогового резидента. При проживании более 183 дней в году на территории одной страны человек автоматически попадает в ее налоговое поле.
Во многих государствах предлагают выгодные условия программы «Гражданство за инвестиции» или предоставляют возможность получить ПМЖ за приобретение недвижимости. При этом не устанавливают минимально допустимое время пребывания в другой стране. В результате инвестор из РФ может получить второе гражданство и пользоваться всеми преимуществами статуса гражданина другого государства, не меняя постоянное место жительства. Тогда он продолжает быть налоговым резидентом Российской Федерации и подчиняется всем нормативам системы налогообложения РФ.
Между Россией и некоторыми государствами заключены специальные соглашения об избежании двойного налогообложения, поэтому важно заранее ознакомиться со всеми условиями получения иностранного гражданства: это поможет предупредить неоправданные расходы.
Эксперты в этой сфере законодательства предупреждают, что решение вопросов, связанных с иностранной недвижимостью, может быть гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Дело в том, что во многих случаях для реализации недвижимого имущества за рубежом необходимо открыть счет в иностранном банке. В таком случае процесс владения и распоряжения заграничной недвижимостью попадает под действие как российского налогового законодательства, так и правил валютного регулирования РФ. При несоблюдении норм инвестор может получить ряд наказаний (это строгие штрафы и другие серьезные последствия правонарушений).
Особенности продажи заграничного жилья
При реализации недвижимости за рубежом важно учитывать тот факт, что для соблюдения условий программ «Гражданство за инвестиции» и других подобных предложений необходимо владеть объектом как минимум 5 лет. Только после истечения указанного времени у инвестора появляется возможность продать его без риска потери статуса ВНЖ или гражданина страны. В течение этих пяти лет также можно продавать жилье в связи с несоответствием собственным требованиям или по другим личным причинам, однако нужно незамедлительно купить взамен другое жилье, которое будет подходить по всем правилам программы.
Законом РФ определяется, что в случае владения недвижимостью более 5 лет гражданин России освобождается от уплаты налогов на прибыль, полученную при ее реализации. Поэтому заключение сделки купли-продажи уже после истечения обязательного пятилетнего периода — идеальный вариант для российского гражданина.
Если недвижимость за рубежом была приобретена не для участия в иммиграционной программе, то ограничений по срокам владения жильем нет: продать его можно в любой момент. Но в таком случае нужно быть готовым к тому, что придется заплатить соответствующий налог в казну Российской Федерации.
Если владелец недвижимости — физическое лицо
Согласно действующему законодательству РФ, если владелец объекта недвижимости — это физическое лицо, на него распространяется обязательство уплатить подоходный налог (НДФЛ), ставка которого составляет 13% от суммы дохода.
Это правило касается не только прибыли от реализации недвижимого имущества, но и в случае получения дохода от сдачи жилья в аренду: налогом облагается полученная арендная плата. Чаще всего такой налог предусмотрен в обоих государствах (как по месту первого гражданства инвестора, так и в стране, где иностранец приобрел недвижимость или получил второе гражданство).
Интересная особенность заключается в том, что налог в этом случае можно платить в той стране, где инвестор обладает статусом налогового резидента. Например, если объект недвижимого имущества расположен в Испании, и сам человек проводит там более 183 дней в год, начисленные проценты необходимо уплатить в фонды Испании, а в соответствующие органы РФ достаточно предоставить официальный документ об уплате налогов. В обратной ситуации инвестор из РФ может проживать большую часть года у себя на родине и отчислять средства в фонды России: тогда перед испанской налоговой службой необходимо отчитаться, показав официальные документы из РФ.
Если владелец недвижимости — юридическое лицо
Единого правила в отношении налоговых обязательств для юридических лиц в случае продажи иностранного жилья нет: все зависит от страны, в которой зарегистрирована компания, и особенностей системы налогообложения в ней.
Некоторые государства максимально уменьшают ставки налогов. Например, на Кипре для юридических лиц налогообложение упрощено. Это позволяет планировать выгодные финансовые операции и развивать собственный бизнес.
Вариант применения этого преимущества стран с лояльной системой налогообложения — регистрация компании в одном из таких государств. Так можно получать прибыль с минимальными потерями. Через определенное время в этих странах можно продать недвижимость, купленную ради оформления гражданства, и налог на прибыль от реализации будет незначительным.
Важно знать нюансы последствий продажи недвижимости, которая оформлена на имя юридического лица. Во многом они зависят от особенностей сделки купли-продажи. Ключевую роль могут сыграть такие аспекты, как продажа доли или акции компании, которая владеет недвижимостью. Возможен вариант реализации недвижимости для распределения дохода в сторону собственника в РФ: в таком случае налоговая ставка рассчитывается по-другому.
Необходимо учитывать и налоговые последствия в том государстве, где расположена недвижимость: желательно изучить этот вопрос еще перед приобретением заграничного строительного объекта.
Основания для снижения налоговой ставки
Существуют некоторые схемы налогового вычета. Снизить налог на прибыль при реализации недвижимости в других странах можно в том случае, если документально доказать затраты на покупку объекта строительства. В таком случае схема налогообложения будет действовать только на реальную прибыль — разницу между полученной выручкой и затратами на приобретение жилья.
Право занизить сумму прибыли от реализации объекта недвижимости можно и в том случае, если владельцем недвижимости было физическое лицо — налоговый резидент РФ, при этом имущество приносило пользу его предпринимательской деятельности. Тогда можно вычесть не только документально подтвержденные затраты на приобретение недвижимости, но и другие расходы по организации своего дела с использованием этого имущества.
Как не ошибиться при расчете налоговой ставки?
Детали и подробности налогообложения в случае реализации заграничного жилья расписаны в Статье 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации. Ознакомиться с правилами можно самостоятельно, однако в таком случае существует высокий риск ошибок. Без определенных знаний в этой сфере можно неправильно понять юридические аспекты начисления налогов и условий освобождения от таких платежей, что приведет к обвинениям в уклонении от их уплаты. Например, освобождение от уплаты налога в России на прибыль в размере 13% не применяется, если строительный объект был использован физическим лицом для реализации бизнес-проекта или других аспектов предпринимательской деятельности.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует заранее проконсультироваться со специалистами в этой сфере. Эксперты в системе налогового права подскажут особенности продажи иностранной недвижимости с точки зрения схемы налогообложения. Также в специализированных компаниях можно получить консультацию по поводу начисления налогов на доходы при реализации жилья в стране, где этот строительный объект был приобретен.
Специалисты Alfa Invest предлагают полноценную поддержку на всех этапах оформления сделки купли-продажи заграничной недвижимости: с момента решения о продаже недвижимого имущества и до успешного заключения договоров с уплатой налогов в соответствии с действующим законодательством. Наши эксперты знают, как официально снизить налогового ставку и подтвердить сумму расходов, к которым привела покупка строительного объекта. У наших клиентов не возникнет проблем с соблюдением требований системы налогообложения: специалисты берут решение этих вопросов на себя, освобождая инвесторов от любых сложностей во время реализации недвижимости.