ВНЖ Черногории при покупке недвижимости

Россияне занимают второе место после сербов в списке покупателей недвижимости в Черногории: в 2023 году соотечественники потратили здесь 56 миллионов евро. Кроме выгодных инвестиций, граждан России привлекает возможность получения ВНЖ Черногории за покупку недвижимости.

Преимущества покупки недвижимости в Черногории

Черногория — это в буквальном смысле райское место. Здесь можно утром кататься на яхте и наслаждаться великолепными песчаными пляжами, а через пару часов уже кататься на сноуборде на горнолыжном курорте.

Страна небольшая, со спокойной атмосферой, но вместе с тем очень динамичная — и с большим потенциалом в плане развития туристического сервиса.

Стоимость жизни в Черногории ниже, чем в целом по Европе, и даже ниже. чем в Москве. Но при этом здесь при желании можно вести роскошную жизнь. К услугам жителей и гостей страны — бутики с модными брендами, дорогие рестораны, шикарные отели. Иностранные инвесторы полны оптимизма в отношении этой небольшой страны и планируют превратить её в новый Монако.

К другим плюсам этой балканской страны можно отнести:

• Близость ко всем популярным центрам Европы;
• Прекрасные возможности для отдыха, туризма и занятий спортом;
• Средиземноморская диета, полезная для здоровья;
• Невероятные природные красоты: здесь есть не только море, но и горы, и речные каньоны, и карстовые озёра с чистейшей водой;
• Низкий уровень преступности: по данным Института экономики и мира Черногория занимает 48-е место из 163 стран (Россия — на 160-м месте, а США — на 129-м).

Можно долго говорить про чудесный климат Черногории и голубые воды Адриатики. Но есть более веская причина для того, чтобы присмотреться к местной недвижимости.

Черногория не входит ни в Шенгенскую зону, ни в Евросоюз, но является кандидатом на членство в ЕС. А это означает, что ей придётся гармонизировать свою визовую политику с европейской. И уже очень скоро Черногория будет вынуждена ввести визы для россиян, белорусов и граждан ещё нескольких стран. Таково обязательное условие вхождения в ЕС.

Именно поэтому сейчас самое время для того, чтобы покупать черногорскую недвижимость и получать вид на жительство. Не придётся переживать о визах, да и оформление ВНЖ делается намного проще, пока страна не стала частью Евросоюза. А в перспективе — Шенген и ничем не ограниченные поездки по Европе.

Приобретая сегодня ВНЖ Черногории через покупку недвижимости, россияне обеспечивают себе будущее в Евросоюзе.

Условия получения ВНЖ Черногории за покупку недвижимости

Черногория — это настоящая жемчужина Адриатики и одно из красивейших мест в Европе. И при этом поселиться здесь довольно просто. Местные законы предусматривают несколько вариантов получения резидентства, в том числе и через приобретение недвижимости.

Преимущество Черногории в том, что здесь достаточно получить во владение даже ½ часть объекта. Это выгодно, так как можно купить отель совместно с деловым партнёром или супругом. Супругу или супруге в этом случае не нужно будет подавать на ВНЖ по воссоединению семьи.

Дело в том, что ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости не предусматривает визовое спонсорство: нельзя вписать в заявление детей и супруга. Сначала ВНЖ выдаётся собственнику дома или квартиры, а потом родственники въезжают в страну на основании воссоединения семьи.

Через 5 лет можно обращаться за разрешением на постоянное проживание — «стални боравак». Но всё это время отсутствовать в Черногории можно в сумме не больше 10 месяцев — или 6 месяцев подряд.

Критерии недвижимости для получения ВНЖ

У всех европейских программ резидентства за инвестиции (RBI) существует достаточно высокий порог вхождения, начинающийся от 500 000 евро.

Черногория в этом смысле имеет большое преимущество, поскольку минимальная стоимость недвижимости, приобретаемой для ВНЖ, здесь законом не регламентирована. Можно купить самое дешёвое помещение, жилое или коммерческое — лишь бы оно было зарегистрировано в кадастре.

Для этих целей подходят объекты следующих типов:

• Квартира (апартаменты);
• Частный дом или таунхаус;
• Вилла или дача;
• Объекты гостиничного бизнеса;
• Коммерческие помещения;
• Здания смешанного назначения.

Местоположение объекта не имеет значения: иностранный покупатель вправе выбирать из всего спектра черногорской недвижимости, как на первичном рынке, так и на вторичном.

Требования к инвестору для получения ВНЖ в Черногории

Местные законы лояльны к тому, что касается юрисдикции покупателя. Гражданин любой страны имеет право приобретать недвижимость в Черногории, ему достаточно быть совершеннолетним.

Но, если иностранец совершает покупку с целью получения ВНЖ, то ему придётся доказать свою благонадёжность и финансовую независимость.

ВНЖ через покупку недвижимости не даёт права на работу: для этого требуется оформлять отдельное разрешение или, как вариант, создавать собственную компанию.

Поэтому заявитель, если он хочет оставаться в Черногории, должен иметь достаточный доход для обеспечения себя и иждивенцев.

При первичной подаче заявления власти страны требуют, чтобы остаток на банковском счёте составлял не меньше €3 650, или €10 в день на человека.

В анкете заявитель также обязан указать, нет ли у него болезней, которые могут представлять опасность для черногорцев.

Процесс получения ВНЖ в Черногории за покупку недвижимости

Процедуру можно разделить на три этапа:

1. Подготовка: выбор объекта недвижимости, открытие банковского счёта, оформление договора купли-продажи, регистрация права собственности.
2. Подача заявления на ВНЖ: сбор документов, визит в отделение МВД, получение разрешения на проживание (пластиковой карты).
3. Организационные вопросы: регистрация ИНН, номера социального страхования, оформление медицинского полиса.

Первый этап занимает больше всего времени, поскольку придётся осмотреть несколько домов или квартир, тщательно проверить документы и как минимум пару раз встретиться с продавцом: для подписания предварительного договора и для завершения сделки.

После того, как покупатель приобрёл недвижимость и зарегистрировал право собственности на неё, он должен записаться на приём в местное отделение МВД (MUP), принести все документы и подать заявление на ВНЖ.

Во время визита у него снимут отпечатки пальцев и зарегистрируют биометрические данные.

ИНН в Черногории, или Poreski Identifikacioni Broj (PIB), необходим тем, кто ведёт предпринимательскую деятельность в стране.

Документы для получения ВНЖ в Черногории за покупку недвижимости

Будущих покупателей черногорской недвижимости нужно предупредить, что все документы требуют перевода на черногорский / сербский или английский язык. Можно сделать это в Москве, но лучше воспользоваться услугами судебных переводчиков в Черногории. Тем более что их присутствие обязательно при заключении сделки.

В этом случае заверение у нотариуса не потребуется.

При обращении за разрешением на проживание («привремени боравак») нужно предоставить документы:

• Загранпаспорт вместе с копией;
• Две фотографии 35х45 мм;
• Доказательство наличия средств на проживание (выписка со счёта);
• Медицинская страховка;
• Нотариально заверенный договор купли-продажи;
• Свидетельство о праве собственности;
• Выписка из реестра об объекте недвижимости;
• Справка об отсутствии криминального прошлого;
• Чек об оплате госпошлины.

Это — минимальный объём документов, который может потребоваться. Но не исключено, что МВД запросит дополнительные бумаги. Всё зависит от того, какой объект и на каких условиях приобретается.

Как происходит покупка недвижимости в Черногории для получения ВНЖ

Покупать в другой стране недвижимость стоимостью в несколько сотен тысяч евро — это большой риск. И это явно не тот случай, когда можно сэкономить на юристе. Юрист проверит не только документы, но и сам объект.

В таких курортных местах, как Черногория, нередко попадается «самострой»: дома, построенные без разрешения или с нарушением правил. Иногда в кадастре указаны одни характеристики, а фактически они оказываются другими: произведена перепланировка, сделан пристрой или второй и этаж и так далее.

Нужно ещё учесть и то обстоятельство, что Черногория когда-то входила в состав Югославии, а потом — Сербии, и обрела независимость только в 2006 году. И во многих районах власти просто не успели разработать новые проекты развития территорий. А люди все эти годы строили дома.

Государство выдаёт им документ о регистрации права собственности, но с пометкой «строительство запрещено» («нема грађевинске дозволе»). И это происходит не только с частными домами, но и с многоэтажками.

Если купить такой объект, то позднее придётся самостоятельно проводить легализацию, а это дорого и хлопотно. И есть шанс получить отказ, если у государства имеются другие планы на этот участок земли. Вот почему помощь юриста в этих делах крайне необходима.

Процедура покупки недвижимости происходит следующим образом:

• Выбор подходящего объекта — с риелтором или без него;
• Согласование условий сделки с продавцом (в устной или письменной форме);
• Подписание договора в присутствии нотариуса и судебных переводчиков;
• Внесение авансового платежа в момент подписания договора (сумма согласовывается сторонами и вписывается в договор);
• Перевод остатка суммы на счёт продавца — на это отводится две недели;
• Передача продавцом покупателю документа об отсутствии претензий — “clausula intabulandi”;
• Регистрация нового права собственности на объект (регистрация договора в кадастре);
• Получение выписки из реестра, так называемого «листа честности» — List integriteta.

Clausula intabulandi — это часть договора, без которого нельзя зарегистрироваться в качестве нового владельца недвижимости. В первую очередь, такое одобрение от продавца нужно для того, чтобы подтвердить факт оплаты полной стоимости.

После завершения этой процедуры покупатель с точки зрения закона становится полноправным собственником недвижимости. А выписка из реестра подтверждает это право.

Стоимость недвижимости в Черногории

Черногория — небольшая страна с населением всего в 600 000 человек, ориентированная на туризм: на эту отрасль приходится 25% экономики страны. Причём, в последние годы растёт люксовый сегмент гостинично-туристического сектора.

Благодаря этому в стране есть огромный выбор вилл и апартаментов премиум-класса, способных удовлетворить самым требовательным вкусам.

Стоимость жилья в Будве и Подгорице, столице Черногории, немного ниже: €2 450 и €1 600 соответственно.

Если посмотреть цены на сайтах риелторских агентств, то картина будет примерно такой:

• Котор: от €95 000 (студия) до €1 000 000 (вилла);
• Тиват: €600 000 (люксовый таунхаус), €750 000 (апартаменты площадью 94м2 на самом берегу моря);
• Подгорица: €200 000 за апартаменты в 64м2.

На местном рынке недвижимости с 2015 года наблюдается устойчивый тренд к росту. Лишь годы пандемии были отмечены небольшим спадом. Особенно резкий рост заметен в новостройках: с 2020 года цена 1м2 выросла с €400 до €1 500. Причина такого роста ещё и в том, что покупатели отдают преимущество жилью премиального качества.

На побережье средние цены на новые апартаменты выросли с €1 300 за 1м2 в 2022 году до €1 800 в 2024-м.

Таким образом, приобретение недвижимого имущества становится не только способом получить ВНЖ, но и выгодной инвестицией.

Прочие расходы при покупке недвижимости

По черногорским законам, договор купли-продажи заключается в присутствии нотариуса и судебного переводчика.

Таким образом, ещё на этапе подписания бумаг придётся понести определённые расходы:

• Юрист — в среднем €1 000 – €1 500 в зависимости от стоимости недвижимости;
• Нотариус — берёт от €300 при цене объекта до €80 000 и до €5 000 максимум, если цена выше;
• Судебный переводчик — €25 за страницу и €50 за час работы;
• Выдача доверенности (если необходимо) — до €100.

Покупая дом, виллу, апартаменты от застройщика, инвестор налог не платит. А вот если покупка недвижимости происходит «с рук», нужно будет заплатить налог за передачу права собственности. Без этого объект не зарегистрируют в кадастре, а новый владелец не сможет юридически закрепить недвижимость за собой.

С января 2024 года в Черногории вступили в действие новые налоговые правила в отношении недвижимого имущества, приобретаемого на вторичном рынке.

Вводится прогрессивная ставка налога, которая зависит от суммы сделки:

• До €150 000 — 3%;
• Свыше €150 000 — €4 500 + 5% от суммы, превышающей €150 000;
• Свыше €500 000 — €22 000 + 6% от суммы, превышающей €500 000.

Иными словами, если дом или квартира стоит €200 000, то покупатель заплатит €4 500 и ещё €2 500 (5% от €50 000), всего €7 000.

Следующим идёт налог на владение недвижимостью. Его размер в Черногории составляет 0,08 – 1% от кадастровой стоимости. Ставку определяют органы местного самоуправления, исходя из таких параметров, как площадь здания или помещения, расположение, наличие пристроек.

Как владельцу недвижимости продлить ВНЖ в Черногории

ВНЖ нужно продлевать каждый год, и делать это как минимум за месяц до окончания срока.

Всё происходит так же, как и при первом обращении, за исключением того, что на приём в МВД уже не нужно приносить пакет документов. Если условия, на которых было выдано разрешение, не изменились (дом или квартира не проданы, а вместо них не приобретены другие), то достаточно иметь при себе загранпаспорт и «боравак», а также справку о доходах и медицинскую страховку.

Стоимость продления ВНЖ — 30 евро.

В продлении вида на жительство может быть отказано, если держатель ВНЖ нарушил условия, на которых он был выдан. Например, если он продал недвижимость или не имеет достаточно средств на счёте.