Португалия привлекает не только мягким средиземноморским климатом, удивительными пейзажами и красивой архитектурой. Эта страна Евросоюза известна доступными ценами на жилье и лояльными условиями налогообложения. Простота покупки квартиры или дома и возможность оформить вид на жительство в обмен на инвестиции привлекают иностранцев, которые планируют перебраться в европейскую страну или получить второе гражданство.
Покупка недвижимого имущества в этом государстве на Пиренейском полуострове — это простой путь к оформлению европейского ВНЖ. Правительство страны приняло программу «Золотая виза» еще в 2012 году. Благодаря этому гражданин любого государства может всего за 2–6 месяцев получить вид на жительство, а спустя 6 лет — гражданство в Португалии.
Когда необходимо платить налоги за приобретенную недвижимость?
Регистрация в налоговых службах государства для иностранных инвесторов обязательна: процедуру нужно пройти в момент оформления официальных бумаг на покупку недвижимости.
В целом приобретение жилья в Португалии происходит в несколько этапов:
- Выбор объекта. Чтобы подобрать подходящий вариант недвижимого имущества, лучше обратиться в специальное агентство. Его сотрудники знают все нюансы и предлагают объекты, которые максимально соответствуют ожиданиям клиентов.
- Заключение предварительного договора. На этом этапе инвестору необходимо оформить Número Fiscal de Contribuinte — индивидуальный налоговый номер, а также открыть личный счет в любом из местных банков. Этот номер нужен для того, чтобы в будущем без затруднений совершать налоговые выплаты. Затем иностранному гражданину следует нанять юриста и оформить договор купли-продажи.
- Подписание основного договора. Этот этап возможен только после оплаты инвестором гербового сбора и процентов за переход права собственности. После тщательной проверки документов юрист подтверждает законность сделки, и стороны подписывают основной договор купли-продажи.
Таким образом, без налоговых обязательств купить жилье в Португалии невозможно, поэтому важно заранее ознакомиться со всеми особенностями местного законодательства.
Основные налоговые обязательства на недвижимое имущество в Португалии:
-
- гербовый сбор;
- налог на передачу права собственности;
- муниципальный налог;
- выплаты за операции с недвижимыми объектами.
Рассмотрим подробнее, какие налоговые обязательства ожидают иностранных инвесторов при покупке жилья в Португалии.
Гербовый сбор
Такая выплата также называется налогом на печать — Imposto do selo. Суть сбора заключается в том, что только после оплаты определенной суммы на договор о купле-продаже объекта ставят гербовую печать: это подтверждает юридическую силу документа. Без такого знака сделка между продавцом и покупателем считается недействительной.
Ставка этой налоговой выплаты полностью зависит от реальной стоимости объекта: она составляет 0,8% от суммы сделки.
Налог на переход права собственности
Процент за передачу права владения недвижимостью в Португалии называется Imposto Municipal Sobre Transmissão Onerosa de Imóveis. Этот налог на недвижимость часто обозначают аббревиатурой IMT. Эта ставка не относится к фиксированным и зависит от ряда факторов, среди которых:
- стоимость недвижимого объекта;
- тип недвижимости — квартира, дом или апартаменты;
- предназначение объекта — для личного пользования или коммерческих целей;
- расположение жилья — степень престижности района, уровень развития инфраструктуры, размещение вдоль береговой линии и условия выхода к пляжу.
Размер обязательной выплаты может составлять от 0% до 8% стоимости объекта. Но вариантов ставки за переход права собственности не так много: для расчета разработана специальная шкала. Для каждого уровня шкалы есть фиксированная сумма, на которую снижается налоговая ставка — Parcela a abater.
Основные условия расчета IMT:
- для объектов на материковых зонах стоимостью менее 92,4 тыс. евро ставка составляет 0% — налог уплачивать не нужно;
- затем ставка растет в такой прогрессии: 2%, 5%, 7% и 8%;
- если стоимость жилья выше 574,3 тыс. евро, ставка IMT снижается до 6%.
До недавнего времени верхнего порога ставки не было, и покупатель жилья на любую сумму платил 6% IMT. Но с апреля 2020 года власти Португалии пересмотрели условия покупки недвижимости и ввели дополнительные проценты для особо крупных сделок. Теперь инвесторы, которые вкладывают в недвижимость в Португалии более 1 миллиона евро, обязаны заплатить 7,5% от суммы за передачу прав собственности.
Возможно, в ближайшем будущем правительство государства пойдет на то, чтобы поднять ставку для покупок недвижимых объектов на сумму от 500 или даже от 350 тысяч евро. Такие действия — вынужденная мера для пополнения бюджета страны в условиях неблагоприятной экономической ситуации.
При покупке коммерческих объектов действуют другие правила. Ставка выплаты за переход прав собственности в данном случае составляет 6,5%. При этом при покупке разрушенных зданий с обязательством их последующего восстановления инвестору нужно оплатить в казну государства всего 5% их стоимости.
Муниципальный сбор
Если предыдущие виды налоговых обязательств относятся к единоразовым, то этот вид налога — ежегодный. Ставку муниципального сбора на недвижимость (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI) определяют местные власти. Для этого в муниципалитете в конце каждого года принимают соответствующий закон на новый отчетный период и передают сведения о налоговой ставке в Финансовый департамент. Это означает, что новый владелец недвижимости обязан каждый год пополнять местный бюджет на сумму, которая зависит от решения муниципалитета. Согласно постановлению от 2019 года, эта налоговая выплата производится в мае. Но и из этого правила есть исключение: если сумма выплаты находится в пределах от 100 до 500 евро, то выплачивать ее можно двумя платежами — не только в мае, но и в ноябре. Оплату суммы свыше 500 евро можно «разбить» на три раза: заплатить в мае, августе, ноябре.
Процентная ставка этого сбора может варьироваться от 0,3% до 0,8%. Окончательная сумма выплаты зависит от законов каждого муниципалитета, а также вида и расположения собственности. В 2019 году большинство представителей местных властей сошлись во мнении, что на 2020 год ставка должна быть минимальной — 0,3%.
Самая высокая ставка этого налога зафиксирована в столице, а также на территориях популярных португальских курортов. В этих регионах размер выплаты достигает 4,5%. В сельской местности и отдаленных от центра регионах IMI ниже.
Но есть еще один нюанс: представители власти ведут учет длительности периода, когда недвижимый объект стоит «без дела». Например, в Лиссабоне уже принят закон, по которому штраф за свободную недвижимость может быть в шестикратном размере.
Налог на перепродажу недвижимых объектов
Все операции с недвижимостью в Португалии также облагаются налогом. В первую очередь это касается продажи объектов. Ставка этого платежа отличается для разных владельцев жилья:
- для нерезидентов налог на перепродажу составляет 28%;
- для резидентов его размер определяют по прогрессивной шкале.
Но есть одна ситуация, в которой от уплаты налога можно уклониться. Если прибыль, полученную в результате продажи, продавец снова вкладывает в недвижимое имущество, он освобождается от данного налогового обязательства.
Налог на сдачу жилья в аренду
Желание получать пассивный доход от недвижимости в Португалии также неизбежно приводит к необходимости налоговых платежей. Ставка налога на сдачу жилья в аренду в стране достаточно высокая: она составляет 28%.
Соглашение между Португалией и Россией
Гражданам РФ нужно знать, что между странами заключена конвенция — соглашение, которое позволяет избежать двойного налогообложения. Суть этих договоренностей заключается в том, что россияне, которые планируют переезд в Португалию, могут выбрать страну, в которой они будут платить налоги. Обычно в такой ситуации люди пополняют казну государства, на территории которого они проводят больше времени в течение года.
Помощь специалистов при покупке недвижимости
Самостоятельно разобраться в налоговом законодательстве другой страны может быть достаточно сложно. Совершенно новые нормативно-правовые акты, изменения условий расчета налоговых ставок, зависимость суммы налогов от стоимости жилья — каждого, кто планирует покупку недвижимости в Португалии, ждет поток сложной информации. Разложить все «по полочкам» поможет команда компании Alfa Invest.
Специалисты в сфере миграционного права, налоговых системах и консультанты по экономическим вопросам с легкостью просчитают сумму, которая потребуется для покупки недвижимого имущества в Португалии. При необходимости эксперты также помогут выбрать оптимальный объект и решить все бюрократические вопросы, связанные с инвестициями в заграничное жилье.
С Alfa Invest инвесторов ожидают только лучшие варианты недвижимости и выгодные вложения в жилье в стране на берегу Атлантического океана!