Налог на зарубежную недвижимость

Решаясь на покупку недвижимости за границей, инвесторы не всегда уделяют должное внимание вопросам налогообложения. Однако именно налоги в данной ситуации могут стать основной статьей расходов в таком варианте инвестиций.

Важно заранее продумать способы оптимизации налоговых выплат. Размер вычетов зависит от формы собственности (физическое или юридическое лицо владеет недвижимостью). Для организаций возможно оформление в виде различных форм владения.

Нужно предварительно выяснить все особенности налоговой системы в стране, где планируется приобретение недвижимого имущества. Если это возможно, следует воспользоваться механизмом избежания двойной уплаты налогов. Для этого необходимо выяснить, заключен ли соответствующий договор между выбранным иностранным государством и Россией.

Если не определить все особенности расчета ставок и не просчитать заранее прибыль в зависимости от налоговых отчислений, можно потерять примерно четверть ожидаемых доходов.

Особенности налогообложения заграничной недвижимости в РФ

Важно понимать, что владелец иностранным имуществом может на законных основаниях быть налоговым резидентом Российской Федерации. Для этого ему необходимо соответствовать только одному условию: проводить в России более 183 дней в течение года. Таким образом, если в выбранной стране для оформления ВНЖ или гражданства нет строгих требований, связанных с недвижимостью и проживанием в приобретенном жилье, инвестор может спокойно жить в России и руководствоваться ее законам.

Налоговая нагрузка в случае операций с зарубежной недвижимостью зависит от ряда различных факторов:

• планы на строительный объект — приобретается недвижимость для личного использования или для сдачи в аренду;
• на физическое или юридическое лицо оформлено право собственности.

Важную роль играет момент оплаты такой покупки. В случае использования кредитных средств процентная ставка может быть снижена, что станет причиной получения налогооблагаемой финансовой выгоды.

Виды налогов в России на зарубежную недвижимость

Выделяют несколько видов налогов. Подробнее о них — далее.

Подоходный

Согласно действующему законодательству РФ, все резиденты государства обязаны отчислять налоги с общей суммы дохода (как полученного на территории России, так и с прибыли из-за рубежа).

Подоходным вычетом (НДФЛ) со ставкой в размере 13% облагаются такие виды дохода, как:

• выгода от процентов по кредиту или займу в случае, если связанная с недвижимостью сделка купли-продажи была совершена с помощью дополнительных средств;
• прибыль от использования заграничной недвижимости (арендная плата, доходы от ведения собственного дела, связанного с недвижимостью);
• средства, заработанные в результате продажи иностранного недвижимого имущества.

Налог на имущество

Хорошая новость для инвесторов в иностранную недвижимость заключается в том, что зарубежные строительные объекты не облагаются общепринятыми налогами на имущество физических лиц. Таким образом, покупка, связанная с недвижимостью, также не облагается вычетом в РФ.

Однако в этом правиле есть исключения: в случае заключения сделки с привлечением кредитных средств или банковского займа покупатель может получить выгоду от экономии на процентах, которая облагается налогом в соответствии с действующим законодательством России.

Налог на материальную выгоду в связи с экономией на процентах по кредиту

В некоторых ситуациях при покупках, связанных с недвижимым имуществом за границей, у резидента России может возникать доход в виде экономии на процентах за использование заемных или кредитных средств.

Материальной выгодой считаются средства, которые образуются при получении займа или кредита у юридических лиц под низкие проценты, а также в рамках гражданско-правовых договоров.

В случае, если заем получен не у налогового агента, то покупатель иностранной недвижимости обязан самостоятельно указать такой доход в декларации и предоставить ее в соответствующие органы.

Возможность получать налогооблагаемую материальную выгоду определяется с помощью ответов на два главных вопроса (положительный ответ будет в случае выполнения хотя бы одного условия):

• заемщик и кредитор взаимозависимы;
• уменьшенная ставка кредита или займа — это материальная помощь, выполнение обязательства или плата за товары или услуги.

Соответственно, если ни одно из данных условий не выполняется, говорить о налогооблагаемой материальной выгоде нельзя.

[text-lead-form]

Налог на доходы в связи со сдачей в аренду

Прибыль, полученная от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается в России НДФЛ, как и любой другой доход. Подоходная ставка в РФ фиксирована: она составляет 13%. Именно столько необходимо отчислять в государственную казну в случае получения арендной платы физическим лицом. Более выгодные условия расчета ставок ожидают арендодателей, которые действуют как индивидуальные предприниматели: для юридических лиц подоходный вычет может рассчитываться по упрощенной схеме.

Важно помнить, что такой доход может облагаться налоговым вычетом в той стране, где территориально располагается квартира или дом, который сдается в аренду. В этом случае принципиальным может стать момент заключения СИДН — соглашения об избежании двойных налоговых отчислений. В данной ситуации необходимо своевременно совершить отчисления за рубежом, чтобы предоставить в соответствующие службы РФ информацию о том, что вычеты были произведены в стране владения недвижимостью.

Еще один вопрос, который необходимо уточнить до организации предпринимательской деятельности, связанной со сдачей жилья в аренду, — это принципы начисления ставок на доходы физических лиц в выбранной стране. Налоговая ставка может существенно варьироваться в разных государствах, поэтому лучше заранее выбрать регион со льготными условиями ее расчета.

Налоги на продажу объектов недвижимости за границей

В законодательстве РФ прописаны правила, согласно которым доход физического лица от продажи недвижимого имущества официально освобождается от налогообложения (при условии владения более 5 лет).

Это очень выгодно для российских инвесторов, которые принимают участие в программах «Гражданство за инвестиции». В этом случае по условиям практически всех стран продавать недвижимость можно только после завершения пятилетнего периода. Соответственно, в такой ситуации инвестор из РФ получает ПМЖ или гражданство, и на законных основаниях продает свое жилье, при этом не делая отчисления.

Во всех других случаях доход от продажи недвижимости за границей облагается налогом на прибыль в размере 13% для резидентов РФ. В этом деле также есть свои нюансы. Например, при документально доказанных расходах, связанных с приобретенной недвижимостью, можно уменьшить налогооблагаемую выручку на сумму расходов. Делать это лучше при помощи специалистов: только эксперты с большим опытом работы в этой сфере права знают, каким образом при продаже можно достоверно подтвердить, с какими расходами было связано приобретение недвижимости за рубежом.

Налогообложение при операциях с недвижимостью за границей

Оценка налоговой системы — один из важных этапов выбора страны для инвестирования в недвижимость. Существует несколько ситуаций, в которых иностранный покупатель попадает в юридическое поле страны, где он приобретает недвижимость.

Налоги на недвижимость в случае приобретения строительного объекта

Этот вычет рассчитывается в связи с переходом права собственности. В разных государствах его ставка может варьироваться от 3% до 5%, в зависимости от стоимости строительного объекта. В некоторых странах существуют способы избежать такой выплаты. Например, если недвижимостью владеет юридическое лицо, и покупатель приобретает определенный процент акций этой компании, он освобождается от налогового вычета на переход права собственности.

Налоги на арендную плату

Согласно законодательству большинства стран, доход свыше 50 тысяч евро облагается налоговым вычетом по ставке практически в 50%. Выручка от аренды составляет около 5% от стоимости жилья, поэтому оформлять на физические лица дорогостоящие объекты невыгодно: юристы рекомендуют регистрировать недвижимость дороже 1 миллиона евро на юридическое лицо.

Налоги на дивиденды

Этот вид вычета касается только юридических лиц, которые владеют недвижимостью. Он составляет около 15% от суммы всех дивидендов после налогового вычета на прибыль. В расчете этой ставки важную роль играет ряд факторов: статус получателя дивидендов физического или юридического лица, его резидентство, подписано ли между странами соглашение об избежании двойных выплат.

Налоги на перепродажу с получением прибыли

Этот вид отчислений определяется типом недвижимого имущества и статусом продавца, который владеет недвижимостью. Обычно он соответствует налоговой ставке на доход и составляет около 30%. Есть ряд легальных способов избежать этих расходов, однако важно обратиться за помощью к консультантам в этой сфере правового регулирования.

Специалисты Alfa Invest всегда готовы ответить на вопросы инвесторов, которые касаются особенностей налогообложения недвижимых объектов в других странах. Наши эксперты объяснят, нужно ли платить налоговые сборы в РФ при покупке жилья за границей, по каким ставкам облагается прибыль от продажи зарубежного недвижимого имущества. Команда Alfa Invest поможет избежать двойных отчислений, если это возможно по договору между странами.